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Investir à miami : un rêve à portée de main. 10/06/08

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Investir à Miami : un rêve à portée de main.Le marché américain est dans une phase propice aux investissements européens, avec bien sur une parité euro / dollar faible, mais aussi un marché de l'immobilier américain morose où les prix ont chutés de près de 30 % depuis 2005 : c'est donc le moment d'investir en attendant un nouveau cycle croissant !Ville située au sud-est de la Floride, avec 404.048 habitants, Miami est la 45e ville des Etats-Unis. Depuis 2006, Miami a été victime, comme toutes les grandes villes américaines, d'une baisse sans précédent du marché de l'immobilier, avec une chute des prix estimée de près de 30% à 40%.Miami est le théâtre d'une immigration importante ces dernières années, avec près de 40 000 nouveaux arrivants chaque année : elle est considérée comme la nouvelle porte des Etats-Unis : ceci est le gage d'un marché de l'immobilier qui va repartir, suivant les hausses de la demande.Avec près de 120 organismes financiers, dont la majorité se sont implantées ces 5 dernières années, Miami est devenue la deuxième place financière américaine après New York : la conséquence directe en est la hausse du revenu, et une croissance importante : entre 1994 et 2004, le PIB de Miami a augmenté de 60 %.Cette croissance de l'économie est très fortement associée à une explosion du tourisme : avec 10 millions de touristes chaque année, Miami est devenue la destination phare américaine, qui attire par son luxe et sa beauté.Associés à une économie florissante, la législation floridienne favorise encore plus l'épargne européenne : elle est une des législations les plus souples des Etats-Unis. De plus, le marché locatif est très favorable aux propriétaires, la signature du bail n'est pas obligatoire en Floride ; sans bail le propriétaire peut expulser à tout moment son locataire, avec bail, le locataire lui est redevable des loyers jusqu'à la fin du bail.La police est très sévère contre les locataires mauvais payeurs puisque en 15 jours l'occupant peut-être expulsé de son logement. Il se verra alors attribuer un mauvais « credit score », indispensable à l'obtention d'une assurance ou d'un crédit.Dans le centre de Miami, une cinquantaine de tours sont en construction, avec une grande quantité d'appartements qui vont être livrés, c'est un gage de trouver le logement idéal, qui se louera le mieux. Il existe de nombreux quartiers où un investissement pourrait facilement être réalisé :- Miami Beach : le quartier le plus vivant de Miami, avec ses tours toutes aussi grandes et luxueuses les unes que les autres.- Coconut Grove : un quartier très européen qui plait beaucoup aux français pour sa verdure, ses écoles et sa grande marina. C'est un quartier familial, où les maisons ont gardés leur domination sur les condominiums.- Key biscayne : ce quartier est situé sur une île au large de Miami, c'est un quartier très résidentiel, où les prix sont les plus élevés, avec des condominiums avec piscine, et très souvent Marina.- Downtown : un quartier qui s'est beaucoup construit ces dernières années, et qui a été très revitalisé, avec beaucoup de restaurants et commerces. Il y a énormément de produits à vendre. C'est le quartier d'affaires de Miami, avec de nombreux sièges sociaux. De nombreux investisseurs immobiliers ont placé des capitaux importants dans le but d'en faire un pole citadin et démographique.- Coral Bay : C'est le coin chic résidentiel du tout Miami, composé de luxueuses maisons, entourées de passages piétonniers. C'est un quartier très calme et résidentiel dans lequel aiment s'installer les familles.La crise des subprimes a eu des conséquences sans précédents sur le marché de l'immobilier américain, et notamment à Miami. Des dizaines de milliers de particuliers se sont retrouvés en cessation de paiement, et ont du céder leur maison à la banque. Ces banques cherchent alors à écouler leurs stocks via des ventes aux enchères. Beaucoup d'invendus restent à pourvoir, qui sont alors mis en vente à des prix de 30 à 50% inférieurs au prix du marché, lui-même fortement déprécié.Ce contexte de crise est très favorable aux européens qui souhaitent investir à Miami : avec un apport de 50% de la valeur d'acquisition, on en retire très facilement une opération blanche sur de l'immobilier haut de gamme. L'opération blanche, permet d'être serein et attendre une remontée du dollar face à l'Euro ainsi qu'une reprise du prix de l'immobilier.

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