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La location meublée 16/03/11

> Actualité Fiscale LMNP > Grands principes de la location meublée

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LA LOCATION MEUBLEE d'appartements est une activité commerciale, qui relève au titre de l'impôt sur le revenu de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
Les revenus seront donc imposables sous le régime du micro-BIC (abattement de 50%, plafond de 32 000 ) ou sous un régime de déclaration au réel.

La location meublée, c'est :
-Une récupération de TVA sur l'investissement
-Une sécurisation des loyers pendant la durée du bail commercial
-Une réduction d'impôt ou des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement.


LA TVA

Les loyers issus des locations en meublé à usage d'habitation sont généralement exonérés de TVA.
L'activité de location en meublé peut cependant être assujettie à la TVA lorsque l'exploitant propose en plus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes devant être rendues dans les mêmes conditions qu'un service quasi hôtelier, à savoir :
- le petit-déjeuner ;
- l'entretien régulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
Cet assujettissement est également possible pour les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme.

La TVA à l'achat
Lorsque l'investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l'investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien (taux à 19,6%). Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.
L'option de soumettre les loyers à la TVA est d'une durée de 10 ans. La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l'investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu'après 20 ans d'assujettissement.

La TVA à la location
Le Taux de TVA
Conformément à l'article 279 (a) du Code Général des Impôts, le taux de TVA applicable aux locations meublées est le taux réduit, soit actuellement 5.5%.
Toutefois si des locaux annexes au logement sont également loués, c'est le taux normal de TVA qui s'applique, soit 19.6% à ce jour. C'est notamment le cas des emplacements de parking.
Les obligations déclaratives
Les redevables placés sous le régime réel simplifié doivent déposer une déclaration annuelle (formulaire CA12) avant le 30 avril. Elle détermine la liquidation de la taxe due au titre de l'exercice échu et fixe les montants des acomptes exigibles en juillet, octobre et décembre de la même année et avril de l'année suivante.
Les redevables sont dispensés du versement d'acomptes lorsque la taxe due au titre de l'année est inférieure à 1000. Dans ce cas, le montant de l'impôt est acquitté lors du dépôt de la déclaration annuelle.

LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)


Est considéré comme loueur non professionnel, le contribuable qui ne remplit pas au moins une des 3 conditions suivantes :
1. Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 ;
3. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés).
Depuis la loi de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts les investisseurs qui acquièrent entre le 01 janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement en location meublée peuvent choisir entre 2 régimes fiscaux :
L'amortissement du bien
Les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
La détermination du résultat imposable est égale à la différence entre les produits perçus et les dépenses :
- Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non.
- Les charges sont constituées de tous les frais et charges d'exploitation engagés dans le cadre de l'activité de location. Il s'agit de la taxe foncière, des frais de gestion, d'assurance, des intérêts d'emprunt.
La règle d'imputation des déficits subis par le loueur meublé non professionnel est également modifiée par la loi de finances pour 2009. Ces déficits ne sont désormais imputables que sur des bénéfices de même nature (donc sur des bénéfices tirés d'une activité de location meublée). En contrepartie le délai d'imputation est porté à 10 ans (contre 6 auparavant).
L'option au régime réel simplifié impose la tenue d'une comptabilité d'engagement, ce qui permet d'inscrire le bien à l'actif du bilan et donc d'en amortir le prix de revient.
En comptabilité, les amortissements sont la constatation d'un amoindrissement de la valeur d'un élément d'actif résultant de l'usage, du temps ou de l'évolution des techniques. L'amortissement permet ainsi la mise en réserve d'une partie du résultat d'exploitation en vue de constituer une trésorerie suffisante pour en permettre son remplacement.
En location meublée, l'investisseur peut ainsi amortir 100% de la valeur hors taxe de l'immobilier hors terrain, des charges d'acquisition et du mobilier.

Réduction d'impôt dites " Bouvard" :
Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement qu'ils destinent à une location meublée non professionnelle. Le bien doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et faire partie d' :
-Une résidence avec services pour étudiants ;
-Une résidence de tourisme classée ;
-Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;
-Une résidence médicalisée


LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE (LMP)

Depuis la loi de finances pour 2009, l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les trois critères suivants sont réunis :
1. Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 ;
3. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés mais hors des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers).
Cette définition des loueurs meublés professionnels s'applique à compter de l'imposition des revenus 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris les locations en cours.
Une mesure transitoire a cependant été aménagée pour l'application du 3ème critère LMP (recettes de la location meublée supérieures aux revenus du foyer fiscal) pour les locations meublées débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date.
La surpondération des recettes s'effectue en les multipliant par 5, puis en diminuant ce résultat de 2/5eme par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix ans à compter du début de la location.

Le sort des déficits :
Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel restent imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements.
La loi de finances pour 2009 a apporté une amélioration en matière de LMP : désormais les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette possibilité est réservée aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l'achèvement ou la livraison du bien.
Pour rappel : avant cette modification, les charges engagées avant le commencement de la location ne pouvaient être imputées sur le revenu global car l'activité était alors considérée comme étant exercée à titre non professionnel.

Situation du LMP au regard des plus-values:
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles.
Si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans, les plus-values des loueurs professionnels sont susceptibles de bénéficier du régime d'exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes n'excède pas le seuil de 90 000 HT, et d'une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 HT.

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