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Les avantages d'investir en EHPAD. 05/05/11

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Les établissements d'hébergement pour personnes âgées ou EHPAD, plus simplement appelés maisons de retraite, sont des établissements médicalisés autorisés à recevoir des personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans. Encadrés par une loi depuis janvier 1997 ces établissements sont en plein essor et répondent à un besoin croissant d'hébergement des personnes âgées et dépendantes. Ils représentent des investissements rentables dans l'immobilier et constituent des placements sûrs qui bénéficient d'avantages fiscaux grâce aux statuts de LMP et LMNP. Le placement financier en EHPAD est idéal pour qui souhaite réaliser un investissement sans risque qui rapporte des revenus supplémentaires nets d'impôt. Produit pérenne encadré par l'Etat, l'investissement en EHPAD constitue un placement patrimonial rentable assorti de garanties sur les loyers et d'avantages fiscaux sur le long terme.

A l'heure où le rendement de l'assurance vie s'émousse quelque peu, et où les placements boursiers emprunts de risques souffrent toujours d'un déficit de confiance de la part des épargnants, investir dans un EHPAD permet d'atteindre une rentabilité importante (entre 5 et 6% en moyenne) qui se révèle même supérieure aux autres investissements locatifs traditionnels. Par ailleurs, grâce à l'effet levier du crédit, l'investisseur peut dégager un rendement interne très intéressant au regard des sommes engagées.

Si un établissement EHPAD répond à des règles strictes soumises aux conventions tripartites et à des normes de logement, il est important de s'assurer de l'équilibre financier de celui-ci et du sérieux du gestionnaire pour garantir la pérennité de l'investissement. Il convient par ailleurs de vérifier l'adéquation du loyer aux réalités du marché local et de mesurer les charges pour dégager un rendement cohérent. Autre point important : le taux de rentabilité annoncé par le gestionnaire et la répartition des charges. Si le gestionnaire annonce une rentabilité (exprimée en pourcentage), il faut toujours vérifier si elle inclut ou exclut les charges ; le bail commercial doit en effet mentionner la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Le calcul de la rentabilité doit intégrer non seulement le prix d'acquisition du bien mais aussi les frais annexes.

Les avantages d'un investissement en EHPAD sont liés au statut de loueur non meublé, qu'il soit professionnel si les gains annuels issus des loyers excèdent 23 000 (LMP), ou non professionnel si les gains sont inférieurs à cette somme (LMNP). La TVA à 19,6% est récupérable à la condition que le bail commercial courre sur 9 ans minimum et pour un EHPAD offrant les 4 servies para-hôteliers (fourniture du linge, petits-déjeuners, accueil, entretien des parties privatives). Pour le statut LMP, il est possible d'amortir le bien (murs hors terrain) de manière linéaire sur une période de 30 à 40 ans, ainsi que le mobilier sur une période de 5 à 7 ans. Selon le montage financier, le différé d'amortissement se révèle un outil intéressant quand la part de capital à rembourser devient importante : les amortissements non déduits auparavant peuvent ainsi appliqués aux revenus locatifs pour limiter l'impact fiscal. Cette particularité prend tout son sens si l'investisseur a contracté un emprunt pour financer son investissement. Le statut de LMP permet à l'investisseur de bénéficier du régime des micro-entreprises qui autorise un abattement forfaitaire de 68%, les revenus locatifs étant ainsi imposés qu'à hauteur de 32%.

Pour le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 50% du revenu global dans la limite de 23 000 par an. La TVA est également récupérable aux mêmes conditions dans les 6 mois suivants l'investissement. Le dispositif concernant l'amortissement sur le bien et le mobilier est identique à celui du statut de LMP, avec possibilité de différé. L'investisseur peut également bénéficier du régime des micro-entreprises qui se révèle plus intéressant que le régime microfoncier où le taux de l'abattement est à 30% avec un plafond de 15 000. Avec des moyens financiers limités et inférieurs à celui d'un investisseur en LMP, le statut de LMNP en EHPAD est une alternative rentable sans gros effort d'épargne qui peut, à la longue, évoluer en LMP si les capacités d'endettement s'intensifient.



(source: créditprox)

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