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Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière 24/03/11

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Scellier, Malraux, LMNP Bouvard, Girardin social

Prix stables en province, en augmentation en région parisienne: la crise épargne la rentabilité des investissements dans l'immobilier locatif. Mais en 2011 et 2012,
le coup de rabot sur les niches fiscales pourrait bien venir mettre à mal certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Si la diminution des taux de défiscalisation reste peu significative pour 2011, en orientant les actifs vers les bâtiments basse consommation (BBC), les gains fiscaux d'aujourd'hui cachent parfois les moins-values de demain: programmes surcotés dans des zones défavorables à la location, engorgement prévisible à la revente, etc.
Plus que jamais, il convient de s'intéresser à la valeur du bien lui-même autant qu'aux avantages fiscaux. D'autant que plane toujours le spectre de la réforme sur les plus-values immobilières.


Pour favoriser la construction et la vente de logements, les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs immobiliers.La demande est estimée entre 400 000 et 500000 logements par an. Alors que le nombre de constructions n'atteint que 330000 en 2010. Malgré un contexte de crise économique, les prix de l'immobilier restent stables en province et s'envolent en région parisienne. La volatilité des cours de la Bourse, les rentabilités d'assurances-vie en baisse,le prix de l'or à son plus haut niveau, rendent la pierre attractive.
Les investissements immobiliers sont favorisés par plusieurs carottes fiscales. Les pouvoirs publics ne cherchent pas à drainer les capitaux dans l'immobilier professionnel qui jouit d'une rentabilité supérieure, malgré les aléas locatifs,dépassant les 6%. Les lois de défiscalisation immobilières type Scellier, Malraux,Bouvard et Girardin social concernent en effet exclusivement l'immobilier résidentiel dont la rentabilité varie de 3 à 6%. Toutefois, elles subissent un coup de rabot global de 10% en 2011, comme l'ensemble des niches fiscales d'investissement, dans le contexte de la politique de rigueur budgétaire. La loi de finances 2011l, validée le 28 décembre 2010 par le Conseil constitutionnel, a entériné les chiffres .

Le Scellier axé sur les BBC

Le dispositif Scellier est le premier concerné. Il rencontre un vif succès depuis 2008 : un quart de la valeur du bien acquis était déductible de l'impôt sur le revenu, sur une durée de neuf ans. L'investisseur doit acheter un logement neuf, dans la limite d'une unité par an, sans dépasser 300000 euros de réduction d'impôts. En contrepartie, il doit louer son bien sous douze mois et respecter les plafonds de loyers du ministère du Logement. Ces seuils locatifs, qui dépassent généralement
les prix du marché, seront prochainement abaissés. La quasi-totalité des investissements locatifs est passée par le dispositif de défiscalisation Scellier en 2009 et 2010. 66% des ventes par les promoteurs sont réalisées en Scellier. Le reste concerne l'accession directe à la propriété, indique Marc Pigeon, président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Cette défiscalisation a succédé en 2008 au dispositif Robien, moins lisible, qui lui-même avait remplacé le dispositif Besson en 2003. La loi Scellier s'adresse aux contribuables qui paient plus de 4 000 euros d'impôts par an, précise Christine Vassal, directrice du pôle immobilier de Thesaurus. Le coup de rabot sanctionne en premier lieu les constructions qui ne respectent pas les normes Bâtiments basse consommation (BBC).
Le législateur favorise le verdissement des nouvelles constructions. Ainsi, pour le non-BBC, la réduction passera de 25% du prix du bien, à 13% à partir du 1er avril 2011. Durant une période transitoire couvrant les mois de février et mars 2011, elle s'élèvera à 15 %.
Pour le BBC, la diminution est moins significative, et reste attractive, selon Christine Vassal. La réduction d'impôt passera de 25% à 22% au 1er avril 2011. Les promoteurs s'adaptent à ce différentiel : ils construiront essentiellement du BBC en 2011. La totalité des programmes 2011 respecteront les normes BBC, ou les dernières normes géothermiques.
Les promoteurs se sont dit qu'ils mourraient s'ils ne s'inscrivaient pas dans la démarche BBC, affirme Marc Pigeon. En 2012, la donne changera. La carotte fiscale du BBC chutera à 17%. Je crains que cette baisse joue sur les investissements locatifs en 2012, indique le promoteur. Mais si la tendance au BBC seconfirme, en 2025, les logements non BBC risquent d'être plus décotés que les autres actifs, prévient Arnaud Dewachter, secrétaire général de l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Le Malraux n'est plus la voie royale

Les hauts revenus peuvent s'orienter vers le dispositif Malraux. Il encourage la rénovationdes bâtiments anciens, situés en zone sauvegardée ou classés monuments historiques. Une partie du prix des travaux, dirigés par un architecte des bâtiments de France, est déductible des impôts. Cet avantage fiscal passerait de 40% en 2010 à 36% en 2011, en zone sauvegardée. Il passerait de 30 à 27% en Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Le plafond reste inchangé à 300 000 euros. Aucun chiffre n'est actuellement disponible pour 2012. Le dispositif a perdu de son intérêt depuis une réforme de 2009. Auparavant, le montant des travaux entraînait une déduction du revenu imposable. Aujourd'hui, il donne droit à un crédit d'impôt. Celui-ci ne varie donc pas selon la tranche d'imposition, contrairement au régime antérieur qui favorisait les tranches élevées, indique Michel Turon, avocat au cabinet UGGC, spécialiste du droit fiscal. Le nouveau système ne permet donc plus aux contribuables les plus aisés de tomber dans une tranche d'imposition inférieure. D'autre part, ces biens sont souvent vendus à des prix supérieurs au marché. Les investisseurs doivent avoir des revenus conséquents, et un goût pour l'ancien. Il est également préférable de trouver un bon ratio entre le prix du foncier et le prix des travaux, sur lequel porte l'avantage fiscal, pour ne pas se tirer une balle dans le pied, commente Patrice Ponmaret, président de la chambre des indépendants du patrimoine, représentant les gestionnaires de patrimoine. Chaque fois que vous touchez à une tuile, vous devez demander l'autorisation à l'administration en charge du secteur sauvegardé, prévient Michel Turon, qui conclue, dans le Malraux, il faut avoir les reins solides. Plus tranchant, Benjamin Nicaise, président de Cerenissimo, qui sélectionne des produits pour les professionnels de l'immobilier, estime que le dispositif a perdu l'essentiel de son attractivité en raison des prix du foncier et des travaux. Après la prise encompte des avantages fiscaux, ces derniers restent souvent très supérieurs à leur valeur de marché.

LMNP Bouvard et Girardin social restent attractifs

Moins répandus, les dispositifs LMNP Bouvard ou Girardin social restent attractifs, malgré le coup de rabot. LMNP Bouvard concerne les résidences de tourisme et les maisons de retraite. Il passera de 25% en 2010 à 18% au 1er avril 2011, et s'élèvera à 20% pendant la période transitoire de février-mars 2011. Les besoins de maisons de retraite croissent avec l'augmentation de la durée de vie. Mais le dispositif pâtira probablement de l'ombre du Scellier, estime Christine Vassal. Il ne pâtira pas en revanche du dispositif Demessine. Ce coup de pouce fiscal, qui favorise l'investissement dans les résidences de tourisme implantées dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), est supprimé au 1er janvier 2011. Dans les territoires d'Outre-mer, la loi Girardin social, incitation fiscale pour les logements sociaux, atteint 50% du prix de revient de l'immeuble, selon la banque HSBC, qui précise que le risque est élevé, car la location du bien pendant cinq ans est obligatoire. Au contraire, pour Patrice Ponmaret, il existe de vrais besoins sociaux et les programmes de construction s'appuient sur des opérateurs solides de types étatiques ou para-étatiques: département, TOM, société d'économie mixte. Au final, Scellier BBC et Girardin social tirent leur épingle du jeu. Ils offrent une réduction supérieure au LMNP Bouvard, et sont plus rentables que Malraux, cantonné un peu plus à un investissement-plaisir par le coup de rabot. Mais attention aux pièges. Derrière les avantages fiscaux demeurent la question de la valeur du bien et des contreparties.
(Source :LenouvelEconomiste.fr )

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